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沪房市降温已拍地王走势不明朗 楼市将迎寒冬?

2016-12-18 08:31:25 来源:财经综合报道 评论:0 点击:4363

  上海房市降温,已拍地王未来走势不明朗

  楼市将迎来寒冬?

  12月中旬的一天傍晚,上海浦东内环一高档小区花园外,散步的人群每走过约300米,就能看到两三个房产中介正在推介小区内“刚刚新出”的一套房子——148平方米的三居室,1050万元,送车位。据中介介绍,这套房源的价格较同一小区、同户型在售二手房整整低了200万元。

  “最近成交量明显不行了,大家都在抢着发售这套房子。”中介小贾告诉中国青年报·中青在线记者,因为房价居高不下、调控政策又频频出台,这套明显低于市场价的房源颇被看好,附近至少有四五家中介门店都在当天傍晚“出动”大批人手寻找买家。

  这一天,距上海“认房又认贷”新政刚刚过去两周左右。中国青年报·中青在线记者查询链家网、我爱我家网发现,“便宜货”尚不多见。

  12月17日,朗诗集团董事长田明在参加复旦大学EMBA同学会年会房地产行业小组讨论活动时说,“房地产行业已经从量价齐飞的黄金时代扭转了,趋势正在改变,这种趋势不会因为2016年楼市‘回光返照式’的突然火爆而改变。”

  “疯狂土拍”,连开发商自己都心惊肉跳

  “回光返照式”的突然火爆,指的是今年一线城市和强二线城市的房价疯涨。以上海为例,数据显示,今年9月上海纯商品住宅销售均价为44893元/平方米,环比上涨5.7%,同比上涨50.6%。而这一数字,在2016年3月时才不过为3.2万元/平方米左右。

  “这一万多元单价的涨幅,在2008年年底探底、2009年上升那会儿用了近两年完成。而这次,只用了5个月。”原上海万科滨江事业部副总经理、“宋家泰读书圈”创始人宋家泰从今年5月开始尝试用直播形式向公众实时播放上海的每一场土地拍卖,“一边代表地产公司举牌,一边拍摄,心惊肉跳。”

  宋家泰认为,今年的上海楼市走出的这波“妖怪行情”,与土拍市场密不可分,“面粉都比面包贵了,老百姓还不抢面包?开发商还不赶紧囤地?”

  在上海,2016年7月27日,金地集团以每平方米3万多元的楼板价拍得浦东机场附近、祝桥镇的一处地块。当时,祝桥二手房价格不过两万多元,溢价极大,而广受房地产业界的质疑。

  但很快,上海公布上海东站落户祝桥的信息,宋家泰发现,先前认为金地集团“行为疯狂”的地产商们,观点转变了,他们觉得金地拿这块地变得“顺理成章”,“我们的开发商,每一次买地王都觉得是高点、买贵了,但过一段时间会发现,量价齐升了”。

  此后的8月17日,融信地产以110亿元拿下了上海静安的一处地块,创下全国地王纪录。“这时候,大家又觉得祝桥那块地拿得不贵了。”但再往后,上海唐镇等计划拍卖地块,都不再拍了。

  这一波调控还会越调越高吗

  田明认为,开发商们“越调越高”的经验,在这一波调控中,可能不会再应验了。今年的地王,朗诗集团全都没有参与其中,“我们要捂紧钱袋过日子了。”

  12月16日闭幕的中央经济工作会议上,明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

  中央的这次表态,引起了田明的高度关注,“这轮由中央政府发起的调控,我认为很有必要。再不采取措施,金融风暴就要来了”。

  综观全国房地产产销数据,2016年以来,出现了一线城市火上天,二线城市一半以上高库存的“冰火两重天”现象。

  瑞安地产、瑞虹新城项目总监刘梦洁透露了一组公司调研出的“非主流”数据,“2016年三四线城市只去了8%的库存,只有20个一线和强一线城市火爆而已”。刘梦洁说,瑞安地产曾在2007年房地产市场最火热时拿下过几个“地王”,但随即遭遇了2008年那一轮楼市强调控,这一次,瑞安地产也采取了捂紧钱袋子的做法,并未参与地王的竞争。

  田明提醒,过去,政策处于“温水煮青蛙”的状态,开发商们在一次次调控下,放松警觉,“市场依旧我行我素,还在抢地盘。我建议,开发商这次应该捂紧自己的钱袋子,应对长期的楼市调整”。

  事实上,不仅是政府调整的需要,我国当前的经济形势不再能够支撑过高的房地产价格。外贸、民间投资、消费等情况都不算太乐观。

  “形势不比过去了。”田明说,自己2005年从公务员岗位辞职下海,2000年时南京的房价每平方米不到2000元,而现在,南京房价已经“加个零,再乘以2”,同时房地产交易面积也涨到了12亿平方米以上,“比2000年那会儿涨了几十倍”。

  田明称,我国城镇人口人均居住面积已经达到约39平方米,“比德国、法国等发达国家都高,户均拥有住房达到1.3套。而这个数字,在过去只有0.2~0.3左右”。

  田明分析,未来我国房价可能会有一小段高位盘整期,此后肯定会下行,“大的曲线肯定是下跌”。传统的开发房地产做法——拍地、盖楼、销售模式,将不再有大的市场。

  泰禾集团营销副总经理鄂宇对此却持不同看法,他认为,以目前一线城市和强二线城市的供需来看,房价只会在短期内略作调整,“需求摆在那里,有正确的销售策略,房子照样卖得出去”。

  鄂宇说,泰禾集团新近在新江湾城开放的新盘供不应求,409套房,已经有1万户业主进行登记,“我们要求客户出具资产证明等,现在已经有900户给了证明。很多人找关系要房”。

  供需调整或能破解房地产难题

  供需,始终是房地产市场一个不变的话题。因为需求远远大于供应,一线城市和强二线城市被认为是最稳健的地产投资区块。

  宋家泰介绍,上海2016年1月土地预售证面积为40多万平方米,而成交达到120多万平方米。此后,2月,在常见的“春节没人买房”淡季,预售证面积仅为10多万平方米,销售量却达到60多万平方米。

  3月,预售证面积80多万平方米,实际销售了180多万平方米。3月25日,上海市政府出台楼市新政,调高了社保缴纳期限等要求。到了4月,供给130万平方米,成交仅90万平方米。

  但从5月开始,“地王”频频出现,导致房价继续高企。10月28日,上海出台“沪六条”,要求开发商用自有资金买地、进行严格资金审查。11月底,上海又出台“认房又认贷”新政,全国范围内有贷款的人买房都算二套房。

  从表面上看,宋家泰认为,“越调越涨”的情况依然存在。但他认为,供给不足是一线城市目前房价居高不下的主要原因。

  更严厉的调控政策,其实在一线。一名开发商透露,自己在江苏无锡和苏州吴江的两处楼盘,遭遇到的是极为严格的新政,“无锡1万元以上不准成交,吴江2万元以上不准签约。你觉得亏本了,捂盘不卖了,也不行,房子工程进行到一定程度,就要被约谈了,让你卖,价钱又不能高”。

  这名开发商认为,2018年以前,这种严厉的管控会持续下去,“那些地王将来能不能挣钱,还真不好说”。

  长期从事商业地产开发管理工作的刘梦洁,也对未来商业地产走势并不看好。她介绍,以上海为例,每年新开10~30个商场,每年新增300万~400万平方米的商业面积,“通常说,一个10万方的商场周边,要有10万人的人群,但现在你看看,一个商场周围,有那么多人么?”

  她认为,商业地产未来的前景,或许可以被当做“住宅供给”增加到住宅市场,“如果你2017年要买房,那就逢低买进一线城市的住宅自用吧。”

  中国青年报·中青在线记者 王烨捷

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