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李宇嘉:热点楼市加码调控 意在结构性收紧货币条件

2016-11-30 00:53:10 来源:每日经济新闻 评论:0 点击:5289
  李宇嘉

  楼市调控力度仍在强化——近日上海、天津继续加码限贷,至此多数热点城市在调控上已进入年内的“第二季”甚至“第三季”。

  全面围堵资金违规进入楼市的政策也在强化。比如开发商要用自有资金拿地,银行房贷额度也要限制。在多轮调控下,楼市量价齐跌,10~11月(截至11月27日),26个城市新房成交量较调控前下降48.8%,一线和二线城市分别下降36.6%和56.6%。70城房价指数显示,10月新房和二手房价格环比涨幅均回落1.5个百分点,为2014年以来最大降幅,10月下半月7个热点城市房价下跌。

  同时,近期有媒体报道,11月初高层明确表态,要继续进行房地产调控,各地要丢掉幻想,不能松动,要继续严控,端正态度。财新网也报道,决策层再次要求控制好房价上涨态势,要求11月的房价水平不得高于10月的水平,如果再涨将直接对地方政府进行问责。

  经济走势触底形态还未完全明朗的情况下,今年托底经济的两大功臣——基建和房地产都出现透支的迹象。按往常逻辑,楼市调控应该到此为止了,缘何还要加码?

  分析楼市调控反常态的强化,很多研究专注于抑制资产泡沫的角度。也就是,当资产泡沫可能导致金融危机爆发,危及金融和经济安全时,“防风险就是稳增长”,继续加强调控在情理之中。更何况,当前热点城市房价整体还在历史最高位、还在上涨。

  70城房价指数显示,10月份一线和二线城市新房价格环比分别上涨0.5%和1.3%。但问题是,管理层早在3年前就提出抑制资产泡沫,且近两年楼市整体处在“被扶持”的政策框架下,为何现在如此强化楼市调控呢?

  笔者认为,从实体经济角度看,楼市泡沫导致了严重的资源错配。旨在稳定经济和促进转型的货币宽松,异化为资源过度向不可贸易部门的楼市集中。同时,作为可贸易部门的实体经济,面对国际竞争,内外需疲软,呈现衰退甚至“空心化”。

  在传统增长动力如工业化、城镇化、人口红利、出口导向等减退,新经济难堪大任时,如果经济结构出现扭曲,将伤及人民币购买力预期或“信用锚”,导致人民币贬值预期产生。2015年“8·11”汇改以来,贬值预期自我实现,也会倒逼资本管制,收紧货币条件。

  今年以来房价大幅上涨,加杠杆和资产配置是两大推动力。投资需求集中、杠杆率过高,短期内将推高泡沫,这是新兴国家房价暴跌、危机爆发的一般诱因。同时,如果货币贬值引发资本外流、货币条件收紧,会加速楼市降杠杆速度,甚至引爆金融危机。另外,根据蒙代尔三元悖论(The Impossible Trinity),资本流出压力增加时,要么放弃汇率稳定,要么牺牲货币政策独立性。放弃汇率稳定,可能导致资产价格暴跌,放弃货币政策独立性(随美元一起加息),则与稳增长和促转型相悖。

  美元是全球“锚货币”,美联储对全球流动性有极强的影响。美联储进入加息周期后,资本回流美国,新兴国家货币贬值、资本外流、通货膨胀、资产价格下跌。汇率机制越僵化的国家,压力越大,上世纪80年代拉美金融危机、90年代亚洲金融危机、2008年俄罗斯危机莫不如此。美国总统换届后,美联储加息预期空前强化,制造业重整又将向中国对美贸易施压。因此,增加汇率弹性的诉求上升,“8·11”汇改以来人民币汇率主动调整,事实上就是未雨绸缪,让贬值压力渐进和提前释放。

  另外,我国已经成为全球第二大资本输出国。2016年1~10月,我国对外非金融类直接投资累计1460亿美元,同比增长53.3%,64%的全球对外直接投资流向了服务业。目前,我国居民70%的资产是国内不动产,随着金融开放步伐加快,居民海外投资是资本输出的重要部分。目前,国内出现资产泡沫和“资产荒”现象,换汇和海外投资增加不可避免。加上,居民对外净负债情况下,人民币汇率波动和房价下跌会形成预期循环,导致居民减少本币资产,增持外币资产。

  由此,汇率也是内部经济的一个反应,为避免持续贬值和改变居民对贬值的预期,需要降低楼市杠杆、抑制楼市泡沫,以及结构性地收紧信用投放。因此,起始于9月的楼市调控来得无比及时。

  一方面,近期热点城市连续几轮收紧杠杆,强化限购、提高需求准入门槛,以及严控加杠杆资金进入地市,都意在通过降杠杆和打掉投资需求,拦截投机资金进入楼市并渐进“挤泡沫”。甚至,“资产荒”让楼市调控暂时失灵时,启用行政手段如限制资金进入和额度管理也是合理的。

  另一方面,无论是通胀再起、楼市泡沫,或是游资轮番在楼市、股市、债市和大宗商品上兴风作浪,与货币投放过快均不无关系。银行信贷10年间扩张了10倍,M2自2010年以来翻了一倍,但GDP增速在下降。这意味着,相对于经济总量的扩张,货币投放相对增加了。严厉限制楼市杠杆,事实上就是结构性收紧货币条件,特别是全面降低了楼市“金融加速器”效应下的货币投放速率,这是保持货币政策稳健基调的基础上,主动紧缩信用的可选途径。

  近期,场内(银行信贷、资本市场)和场外(影子银行)全面收紧进入楼市的资金,甚至不惜启动行政“一刀切”的限制措施,事实上等于货币投放在局部已“关闸”,全社会货币条件已出现紧缩迹象。对于游资轮番在楼市、股市、债市和大宗商品上兴风作浪来说是釜底抽薪,对于短期内降低杠杆风险、挤压资产泡沫来说是治根之本,对于美国加息周期来临,缓冲资本流出和汇率贬值预期来说是有效措施,对于实现供给侧结构性改革进入落地“攻坚期”来说是腾挪时空的不二选择。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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