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一线城市新房供应量腰斩 调控之下楼市出现“下拐”

2016-11-22 17:40:42 来源:财经综合报道 评论:0 点击:1549

  来源:微信公众号“易居研究院”

  摘要 易居研究10月份,一线楼市新房供应面积腰斩,环比减少58.7%,创近6年同期新低,而新房成交面积环比虽减少了3%,但绝对值却与去年楼市复苏期的成交面积相当,且新增成交面积是供应面积的2倍,供求关系再次逆转。新房成交价格环比下滑4.9%,主要与政府暂停发放高端项目预售证有关。二手房方面连续回落,成交面积环比减少24.8%。

  可见,相比新房市场,二手房市场对于政策的传导效应更为快速直接,而新房市场的调整幅度和当下调控政策力度相比,不及预期。一、商品住宅

  1、新房供小于求

  2016年10月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积为167万平方米,环比减少58.7%,同比减少51.8%;新增成交面积为349万平方米,环比减少3.0%,同比减少0.6%。10月份一线楼市供求关系再次逆转,新增成交面积是供应面积的2倍,其中新房供应面积创近6年同期新低,这主要是受到预售证监管加严的影响,而成交面积与去年楼市复苏期的成交面积相当。

  图1 一线城市新建商品住宅月度供求关系

一线城市新房供应量腰斩,调控之下楼市出现“下拐”



  数据来源:易居研究院、CRIC

  2016年10月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为76、80、150和43万平方米,环比增幅分别为-19.3%、-16.1%、5.1%和54.6%,同比增幅分别为-5.2%、-38.5%、73.0%和-20.5%。环比方面,深圳增幅最大;同比方面,广州增幅最大。近期4个城市均出台楼市新政,北京在9月30日出台新政之后,新房成交量环比下滑2成。上海在强调严厉执行新政之下,新房成交量环比和同比均下滑。广州新房成交面积再创新高,补涨势头持续显现。深圳在“限购”、“限贷”升级之下,新房成交面积环比超5成,一方面是此前成交面积基数较低,另一方面是“末班车”效应所致。

  图2 一线城市新建商品住宅月度成交面积

一线城市新房供应量腰斩,调控之下楼市出现“下拐”



  数据来源:易居研究院、CRIC

  2、成交价格下滑

  2016年10月份,一线城市新建商品住宅成交均价为31441元/平方米,环比下降4.9%,同比上涨16.6%。成交价格的下滑,主要与政府暂停发放高端项目预售证有关。随着上海、深圳“限价”力度不断加大,未来一线房价还是有可能会出现结构性下滑。

  图3 一线城市新建商品住宅成交均价和同比增幅

一线城市新房供应量腰斩,调控之下楼市出现“下拐”



  数据来源:易居研究院、CRIC

  2016年10月份,北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为33507、44042、17122和54555元/平方米。环比增幅分别为-7.4%、-1.9%、-3.3%和-6.8%,同比增幅分别为27.0%、32.7%、21.6%和55.9%。环比方面,4个城市新房均下降;同比方面,深圳增幅最大。可见,国庆调控新政在抑制房价过快上涨方面取得了初步成效。

  图4 一线城市新建商品住宅月度成交均价

一线城市新房供应量腰斩,调控之下楼市出现“下拐”



  数据来源:易居研究院、CRIC

  3、存销比减少

  2016年10月份,一线城市新建商品住宅库存量为2631万平方米,环比减少6.4%,同比减少28.1%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算,一线城市9月份新建商品住宅存销比为7.3个月,比9月份的7.9个月略有减少。类似2013年,未来几个月一线城市新建商品住宅存销比仍将处于低位盘整阶段。

  图5 一线城市新建商品住宅库存量和存销比

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  数据来源:易居研究院、各地官网

  2016年10月份,北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为778、680、753和420万平方米。环比增幅分别为-5.1%、-3.3%、-10.4%和-6.4%,同比增幅分别为-27.4%、-46.5%、-19.9%和12.0%。环比方面,4个城市库存均减少,其中广州库存跌幅最大;同比方面,仅深圳库存增加。11、12月,北京、广州新房库存仍将呈震荡式下滑态势。

  图6 4个一线城市新建商品住宅库存量

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  数据来源:易居研究院、各地官网

  2016年10月份,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为8.9、5.7、6.0和13.7个月,相比9月份9.3、5.8、7.1和16.2个月,4个城市新建商品住宅存销比均下滑。其中上海新房存销比已处于历史低点。

  图7 4个一线城市新建商品住宅存销比

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  数据来源:易居研究院、各地官网

  4、存量商品住宅成交量减少

  2016年10月份,一线城市二手房成交面积为530万平方米,环比减少24.8%,同比增加9.3%,二手房市场交易活跃度下降。具体来看,北上广深4个城市成交面积分别为194、179、104和53万平方米,环比增幅分别为-30.5%、-32.5%、6.1%和-15.9%,同比增幅分别为42.6%、-28.4%、136.4%和-3.6%。环比和同比方面,仅广州增幅为正,其它3个城市增幅均为负,在此轮楼市复苏中,广州从今年三季度开始补涨势头强劲。相比新房市场,二手房市场对于政策的传导效果更为快速直接。

  图8 一线城市存量商品住宅月度成交面积

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  数据来源:易居研究院、各地官网

  图9 4个一线城市存量商品住宅成交面积

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  数据来源:易居研究院、各地官网

  二、商业营业用房

  1、成交均价上升,供小于求

  2016年10月份,一线城市商业营业用房供应面积为26万平方米,环比减少26.8%,同比减少35.4%;成交面积34万平方米,环比减少13.6%,同比增加38.4%;成交均价为28750元/平方米,环比上升4.3%,同比上升16.9%。

  图10 一线城市商业营业用房月度供求和成交均价

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  数据来源:易居研究院、CRIC

  三、办公用房

  1、成交均价上升,供小于求

  2016年10月份,一线城市办公用房供应面积39万平方米,环比减少3.9%,同比减少48.3%;成交面积54万平方米,环比减少21.1%,同比减少16.1%;成交均价为34449元/平方米,环比上升5.7%,同比下降15.2%。

  图11 一线城市办公用房供求和成交均价

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  数据来源:易居研究院、CRIC

  四、后市预判:政策调控之下,一线楼市量价将趋于量缩价稳

  10月份,一线楼市新房供应面积腰斩,环比减少58.7%,创近6年同期新低,而新房成交面积环比虽减少了3%,但绝对值却与去年楼市复苏期的成交面积相当,且新增成交量是供应量的2倍,供求关系再次逆转。新房成交价格环比下滑4.9%,主要与政府暂停发放高端项目预售证有关。二手房方面连续回落,成交面积环比减少24.8%。可见,相比新房市场,二手房市场对于政策的传导效应更为快速直接,而新房市场的调整幅度和当下调控政策力度相比,不及预期。

  10月份下半月以来,热点城市的调控政策力度在进一步加强,影响也将持续释放。如广州,10月18日四部门联合下发通知,严查房企及中介违规行为,广告禁用地王、楼王信息,10月31日,广州住房公积金管理中心发文要求加强住房公积金贷款风险管理,职工的诚信记录要作为重要审批依据。10月19日央行上海总部召开会议,要求各商业银行继续严格执行限贷政策,同时要继续强化对首付资金来源的审查,11月8日上海银监局下发“通知”,要求辖内商业银行严格执行房地产调控政策,全面加强个人住房信贷风险管理。11月10日,深圳严禁各企业新开展“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务,并立即清理存量业务。此外,媒体会更多报道调控政策的具体成效,会影响客户对后市的信心。加上一线城市新房供应不足的现象将继续蔓延,一定程度上会影响到11、12月份的市场成交。

  执笔人:易居房地产研究院 研究员 姚腊

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